Conseils pratiques

La maison de vos rêves

Décider de devenir propriétaire de son logement constitue un choix important dont les motivations sont multiples : limiter à terme le coût de l’habitation, se constituer un patrimoine, assurer une stabilité familiale et très souvent réaliser un rêve.

Pour se loger, la location constitue une solution simple et souple mais elle présente aussi des inconvénients : son coût (les loyers sont perdus) et une certaine précarité (durée du bail de 3 ans ou 6 ans). Aussi, à un moment ou à un autre chacun envisager de devenir propriétaire de son logement. La réflexion s’impose alors car les enjeux d’une telle décision son importants à terme et les hésitations seront nombreuses.

Le succès de la démarche repose sur le respect d’une méthode simple et efficace.

Définir sa capacité de financement

Avant toutes recherches, l’accédant à la propriété doit définir le montant financier qu'il peut investir : celui-ci comprend le prix d'achat du logement mais aussi les frais d'acquisition et les éventuels frais annexes (commission d'agence immobilière, frais bancaires, frais de prêt ou d'hypothèque, frais de déménagement).

Le banquier ou le notaire peut vous aider en déterminant votre capacité de remboursement et donc votre potentialité d'emprunt. Majorée de vos économies (apport personnel) cette capacité d'emprunt définira objectivement le coût maximum de votre investissement et donc le prix à ne pas dépasser pour votre futur logement.

Définir les caractéristiques du logement recherché

En fonction de votre besoin et de votre budget, vous déterminerez les caractéristiques de votre logement : son type (appartement ou maison), sa localisation, sa surface, ses annexes (cave, garage…).

Votre notaire qui connaît objectivement le marché immobilier et son évolution, pourra vous aider à vérifier la compatibilité de votre demande avec votre budget.


Une fois définies la fourchette de prix et les caractéristiques du logement souhaité, les recherches vont pouvoir vraiment commencer.

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S'informer pour trouver

Le marché des particuliers

Par le biais des panneaux apposés par les vendeurs mais plus généralement en lisant les petites annonces des journaux, vous pouvez trouver directement le logement correspondant à votre attente et entrer en contact avec le propriétaire. Attention, les déconvenues sont fréquentes, les prix pas toujours sérieux… après une visite du logement vous pouvez demander l'avis d'un expert (architecte, métreur, entrepreneur) qui vous renseignera sur l'état de la construction. Votre notaire pourra vous donner son avis sur la valeur du bien. Si des travaux sont nécessaires, la réalisation d'un devis s'imposera.

Si vous décidez d'acheter, il conviendra de confirmer votre décision par la signature d'un compromis de vente que rédigera votre notaire.

Les professionnels de l'immobilier

Il s'agit des agences immobilières et des notaires.
Le métier des agents immobiliers consiste surtout à trouver des acquéreurs pour les biens dont la vente leur a été confiée. Quand l'acquéreur est trouvé, un compromis de vente est rédigé par l'agent immobilier qui le transmet ensuite au(x) notaire(s) choisi(s) par les parties.

Les notaires sont fréquemment sollicités pour mettre en vente les biens de leurs clients. Dans le cadre d'un mandat de négociation, ils ont pour mission de rechercher des acquéreurs. Ils sont souvent questionnés par des personnes à la recherche de biens à acquérir. Le notaire constitue le carrefour naturel entre vendeurs et acquéreurs et il apporte l'efficacité et la qualité de son travail (il est à la fois un négociateur et un juriste spécialiste du droit immobilier).

L'euphorie et le découragement peuvent se succéder. Vous entourer de bons conseils à chaque étape est sans doute l'une des meilleures clés pour accéder au logement de vos rêves.

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L'acte notarié de vente : un acte sur mesure


Pour conclure la transaction immobilière, le contrat de vente est signé obligatoirement devant le notaire. Celui-ci rédige l'acte de vente qui est le reflet de l'accord des parties.
L'acte notarié constitue un document dont la rédaction suppose d'importantes compétences juridiques. Votre notaire est là pour vous éclairer au mieux sur les engagements à souscrire et leurs répercutions ultérieures. L'acte notarié sera adapté pour tenir compte des situations particulières de chacun.

Le contrat de vente doit bien sûr préciser l'identité des parties, la désignation des biens vendus, leur prix et les modalités de paiement.
Mais à côte de ces stipulations essentielles, l'acte notarié passe en revue d'autres aspects qui peuvent paraître secondaires aux yeux des parties mais qui sont fondamentaux.
La loi exige également que certaines clauses apparaissent (règlementations fiscales, d'urbanisme, d'hygiène et d'environnement).
D'autres clauses sont destinées à prévenir des litiges entre les parties et visent généralement à les informer au mieux sur leurs engagements ou les conséquences de l'opération réalisée. Elles sont le fruit de l'expérience de toute une profession.

Principales stipulations de l'acte notarié

déclarations fiscales : les taxes payées par l'acquéreur (droits d'enregistrement…) et l'impôt sur la plus-value du vendeur

les prescriptions d'urbanisme applicables au bien vendu (servitudes d'urbanisme, droits de préemption urbains, constructibilité de la zone d'implantation de la construction, alignement…)

les charges et conditions générales de la vente : modalités de la prise de possession du bien, garanties dues par le vendeur, existence de servitudes de droit privé, transfert des abonnements et assurances des biens vendus, répartition de la taxe foncière.

Réglementation concernant la copropriété : lorsque le bien vendu est situé dans une copropriété (le plus souvent un immeuble collectif) l'acte notarié précise les obligations de chacune des parties vis à vis de la copropriété (paiement des charges, imputation des travaux en cours) et informe l'acquéreur sur la situation de cette copropriété (coordonnées du syndic, assurances de l'immeuble, décisions des assemblées générales des copropriétaires).

Informations diverses : mesurage des appartements, présence d'amiante, respect de la réglementation concernant les termites, le saturnisme (plomb dans les peintures), les installations de gaz, les piscines, l'assainissement.

Vérification de la situation hypothécaire : l'acte précise l'existence ou l'absence d'hypothèques sur les biens vendus et impose au vendeur, sous la responsabilité du notaire, d'en opérer la radiation.

Clauses relatives au financement : si un prêt a été obtenu par l'acquéreur, la banque peut demander la prise d'une hypothèque sur le bien acquis ; dans ce cas, l'acte notarié constate ce prêt et réalise la prise de l'hypothèque.

L'acte notarié est un contrat complet et complexe qui aura force de loi entre les parties et deviendra opposables aux tiers par sa publication au fichier immobilier.

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Aide-mémoire de l'acquéreur

Dès la réalisation de toutes les conditions de l'acquisition

• Réservation des déménageurs.

• Si vous êtes locataire, préavis par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour quitter le logement (la durée normale du préavis est de 3 mois).

Après le déménagement

• Avertir l'assurance multirisque habitation pour le nouveau risque à garantir. Prévoir une couverture des deux logements le temps du déménagement.

• Relevé des compteurs d'eau, gaz et électricité pour le domicile quitté et le nouveau domicile.

• Visite à la mairie du nouveau domicile pour mettre à jour l'adresse sur les cartes d'identité et vous inscrire sur les listes électorales.

• Ne pas oublier le changement d'adresse sur la carte grise des véhicules (en préfecture).

• Transfert des abonnements de téléphone

• Transfert des comptes bancaires.

• Instructions à la Poste pour le renvoi du courrier (n'oubliez pas d'avertir de votre nouvelle adresse tous les organismes : impôts, sécurité sociale, assurances, caisse d'allocations familiales…) et vos correspondants habituels (abonnements et journaux).

• si vous emménagez dans un immeuble en copropriété, présentez-vous au président du Conseil syndical qui est lui-même un copropriétaire.

• prise de contact avec les établissements scolaires, crèches.

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La signature du compromis de vente

Lorsque le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord sur l'opération envisagée, ils doivent matérialiser leur accord par l'établissement d'un compromis de vente qui arrêtera les conditions de la vente tout en permettant à l'acquéreur d'obtenir les prêts nécessaires à la conclusion de la transaction.

Qu'est ce qu'un compromis ?

Il s'agit d'une vente ferme et définitive dont les effets sont différés dans le temps jusqu'à la signature de l'acte notarié pour laquelle un délai est fixé.
Le compromis règle les conditions de la transaction : conditions financières, délais, modalités d'entrée en jouissance)

Les conditions suspensives

Bien entendu, différentes conditions suspensives, dont la rédaction doit être minutieusement examinée, peuvent être prévues dans le compromis pour permettre à l'acquéreur de renoncer à son projet si l'une au moins de ces conditions n'était pas remplie (par exemple la loi prévoit que si l'acquéreur n'obtient pas le prêt dont il a besoin, il peut mettre fin à son projet d'achat sans pénalité).

Le versement de garantie

Il est d'usage que la signature du compromis soit assortie du versement par l'acquéreur d'un acompte sur le prix ; il s'agit d'un versement de garantie qui doit être effectué uniquement entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière.
Ce versement de garantie est obligatoirement encaissé ; il ne peut s'agir d'un chèque simplement agrafé dans le dossier…

Le droit de se rétracter

Depuis la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU », l'acquéreur non professionnel d'un bien affecté à l'habitation bénéficie d'une protection nouvelle : un délai de rétractation de sept jours.
L'acquéreur peut ainsi se rétracter et se libérer de tout engagement sans avoir à se justifier. Il s'agit d'un droit d'ordre public auquel il n'est pas possible de renoncer.
En cas de rétractation, le dépôt de garantie versé par l'acquéreur lui est restitué sans aucune retenue dans un délai de 21 jours à compter de la rétractation.
Le notaire, lors de la signature de l'acte de vente, devra s'assurer que l'acquéreur a bien été en mesure d'exercer son droit de rétractation.

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La vente immobilière et l'amiante


Depuis 1997, la réglementation impose au vendeur d'un bien immobilier d'informer l'acquéreur sur la situation de bien au regard de l'amiante. Il s'agit de mesures de protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante.

Le constat de recherche d'amiante est établi par un professionnel disposant d'un agrément gouvernemental et disposant d'une assurance de responsabilité professionnelle.
Le constat de recherche d'amiante doit porter sur les matériaux friables (faux plafonds, flocages et calorifugeages) et sur tous les autres matériaux susceptibles de contenir de l'amiante.

En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation. Pour les matériaux friables, le résultat de cette grille d'évaluation peut entraîner, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.

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La vente immobilière et les termites


La loi du 8 juin 1999 permet au préfet de délimiter dans chaque département des zones contaminées par les termites ou susceptibles de l'être à court terme.

En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une telle zone, le vendeur doit fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois.

L'état parasitaire est établi par un professionnel disposant d'un agrément gouvernemental et disposant d'une assurance de responsabilité professionnelle.

Il doit être annexé à l'acte de vente.
La présence de termites doit être signalée à la Mairie.

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La vente immobilière et le plomb


Le code de la santé publique contient des mesures de lutte contre le saturnisme par la suppression des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.

Le préfet a la faculté de délimiter dans chaque département des zones à risque.

Sont concernés par cette réglementation les biens immobiliers à usage d'habitation construits ou rénovés avant 1948 et situés dans une zone à risque.

En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une telle zone, le vendeur doit fournir un état des risques d'accessibilité au plomb.
Cet état est établi par un contrôleur technique disposant d'un agrément gouvernemental et disposant d'une assurance de responsabilité professionnelle. Il contient un descriptif des locaux, le résultat de l'analyse de la concentration en plomb dans les peintures de revêtement, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb et une conclusion présicant les risques d'accessibilité au plomb.

Il doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente. Le vendeur doit en donner connaissance au préfet du département.

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La vente immobilière et le mesurage des appartements


La loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » a modifié la législation sur la copropriété des immeubles bâtis en instaurant une obligation de mentionner la superficie des lots privatifs de copropriété dans tout acte de vente ou avant contrat (promesse de vente).

Cette obligation de mesurage ne concerne pas les maisons individuelles (sauf copropriété horizontale). L'obligation de mesurage ne concerne pas non plus les caves et les garages et les lots d'une superficie inférieure à 8 m2 (greniers, celliers, mansardes…).

Le vendeur n'est pas obligé de recourir aux services d'un professionnel pour faire mesurer son bien et il dispose d'une marge d'erreur de 5 %.

Attention :
- le recours à un professionnel disposant d'une assurance de responsabilité civile professionnelle est sécurisant pour le vendeur et vivement conseillé par les notaires

- il est risqué de se contenter de se référer à d'anciens plans, notamment au cas où des travaux ont été réalisés dans les biens vendus ; il est également dangereux de se référer aux plans de vente d'appartements neufs, les critères de mesurage de la loi Carrez étant spécifiques et différents de ceux utilisés en matière de construction immobilière.

- En cas d'omission de la superficie, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois suivant sa signature.

- En cas d'erreur dans la superficie, supérieure à 5 %, au préjudice de l'acquéreur, celui-ci dispose d'une action en réduction du prix qui peut être intentée pendant l'année qui suit la signature de l'acte authentique de vente.

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