Conseils pratiques |
||
La maison de vos rêves
Décider de devenir propriétaire de
son logement constitue un choix important dont les motivations sont
multiples : limiter à terme le coût de l’habitation, se constituer un
patrimoine, assurer une stabilité familiale et très souvent réaliser un
rêve.
Pour se loger, la location constitue une solution simple
et souple mais elle présente aussi des inconvénients : son coût (les
loyers sont perdus) et une certaine précarité (durée du bail de 3 ans ou
6 ans). Aussi, à un moment ou à un autre chacun envisager de devenir
propriétaire de son logement. La réflexion s’impose alors car les enjeux
d’une telle décision son importants à terme et les hésitations seront
nombreuses.
Le succès de la démarche repose sur le respect d’une
méthode simple et efficace.
Définir sa capacité de financement
Avant toutes recherches,
l’accédant à la propriété doit définir le montant financier qu'il peut
investir : celui-ci comprend le prix d'achat du logement mais aussi les
frais d'acquisition et les éventuels frais annexes (commission d'agence
immobilière, frais bancaires, frais de prêt ou d'hypothèque, frais de
déménagement).
Le banquier ou le notaire peut vous aider en
déterminant votre capacité de remboursement et donc votre potentialité
d'emprunt. Majorée de vos économies (apport personnel) cette capacité
d'emprunt définira objectivement le coût maximum de votre investissement
et donc le prix à ne pas dépasser pour votre futur logement.
Définir les caractéristiques du logement recherché
En fonction de votre
besoin et de votre budget, vous déterminerez les caractéristiques de
votre logement : son type (appartement ou maison), sa localisation, sa
surface, ses annexes (cave, garage…).
Votre notaire qui connaît objectivement le
marché immobilier et son évolution, pourra vous aider à vérifier la
compatibilité de votre demande avec votre budget.
Une fois définies la fourchette de prix et
les caractéristiques du logement souhaité, les recherches vont pouvoir
vraiment commencer.
S'informer pour trouver
Le marché des particuliers
Par le biais des
panneaux apposés par les vendeurs mais plus généralement en lisant les
petites annonces des journaux, vous pouvez trouver directement le
logement correspondant à votre attente et entrer en contact avec le
propriétaire. Attention, les déconvenues sont fréquentes, les prix pas
toujours sérieux… après une visite du logement vous pouvez demander
l'avis d'un expert (architecte, métreur, entrepreneur) qui vous
renseignera sur l'état de la construction. Votre notaire pourra vous
donner son avis sur la valeur du bien. Si des travaux sont nécessaires,
la réalisation d'un devis s'imposera.
Si vous décidez d'acheter, il conviendra de confirmer votre décision par
la signature d'un compromis de vente que rédigera votre notaire.
Les professionnels de l'immobilier
Il s'agit des agences
immobilières et des notaires.
Le métier des agents immobiliers consiste surtout à trouver des
acquéreurs pour les biens dont la vente leur a été confiée. Quand
l'acquéreur est trouvé, un compromis de vente est rédigé par l'agent
immobilier qui le transmet ensuite au(x) notaire(s) choisi(s) par les
parties.
Les notaires sont fréquemment sollicités pour mettre en vente les biens
de leurs clients. Dans le cadre d'un mandat de négociation, ils ont pour
mission de rechercher des acquéreurs. Ils sont souvent questionnés par
des personnes à la recherche de biens à acquérir. Le notaire constitue
le carrefour naturel entre vendeurs et acquéreurs et il apporte
l'efficacité et la qualité de son travail (il est à la fois un
négociateur et un juriste spécialiste du droit immobilier).
L'euphorie et le découragement peuvent se
succéder. Vous entourer de bons conseils à chaque étape est sans doute
l'une des meilleures clés pour accéder au logement de vos rêves.
L'acte notarié de vente : un acte sur mesure
Pour conclure la transaction immobilière, le contrat
de vente est signé obligatoirement devant le notaire. Celui-ci rédige
l'acte de vente qui est le reflet de l'accord des parties.
L'acte notarié constitue un document dont la rédaction suppose
d'importantes compétences juridiques. Votre notaire est là pour vous
éclairer au mieux sur les engagements à souscrire et leurs répercutions
ultérieures. L'acte notarié sera adapté pour tenir compte des situations
particulières de chacun.
Le contrat de vente doit bien sûr préciser l'identité des parties, la
désignation des biens vendus, leur prix et les modalités de paiement.
Mais à côte de ces stipulations essentielles, l'acte notarié passe en
revue d'autres aspects qui peuvent paraître secondaires aux yeux des
parties mais qui sont fondamentaux.
La loi exige également que certaines clauses apparaissent
(règlementations fiscales, d'urbanisme, d'hygiène et d'environnement).
D'autres clauses sont destinées à prévenir des litiges entre les parties
et visent généralement à les informer au mieux sur leurs engagements ou
les conséquences de l'opération réalisée. Elles sont le fruit de
l'expérience de toute une profession.
Principales stipulations de l'acte notarié
• déclarations
fiscales : les taxes payées par l'acquéreur (droits
d'enregistrement…) et l'impôt sur la plus-value du vendeur
• les prescriptions d'urbanisme applicables au bien vendu
(servitudes d'urbanisme, droits de préemption urbains, constructibilité
de la zone d'implantation de la construction, alignement…)
• les charges et conditions générales de la vente : modalités de
la prise de possession du bien, garanties dues par le vendeur, existence
de servitudes de droit privé, transfert des abonnements et assurances
des biens vendus, répartition de la taxe foncière.
• Réglementation concernant la copropriété : lorsque le bien
vendu est situé dans une copropriété (le plus souvent un immeuble
collectif) l'acte notarié précise les obligations de chacune des parties
vis à vis de la copropriété (paiement des charges, imputation des
travaux en cours) et informe l'acquéreur sur la situation de cette
copropriété (coordonnées du syndic, assurances de l'immeuble, décisions
des assemblées générales des copropriétaires).
• Informations diverses : mesurage des appartements, présence
d'amiante, respect de la réglementation concernant les termites, le
saturnisme (plomb dans les peintures), les installations de gaz, les
piscines, l'assainissement.
• Vérification de la situation hypothécaire : l'acte précise
l'existence ou l'absence d'hypothèques sur les biens vendus et impose au
vendeur, sous la responsabilité du notaire, d'en opérer la radiation.
• Clauses relatives au financement : si un prêt a été obtenu par
l'acquéreur, la banque peut demander la prise d'une hypothèque sur le
bien acquis ; dans ce cas, l'acte notarié constate ce prêt et réalise la
prise de l'hypothèque.
L'acte notarié est un contrat complet et complexe qui aura force de loi entre les parties et deviendra opposables aux tiers par sa publication au fichier immobilier.
▲ hautAide-mémoire de l'acquéreur
Dès la réalisation de toutes les conditions de l'acquisition
• Réservation des
déménageurs.
• Si vous êtes locataire, préavis par lettre recommandée avec accusé de
réception au propriétaire pour quitter le logement (la durée normale du
préavis est de 3 mois).
Après le déménagement
• Avertir l'assurance
multirisque habitation pour le nouveau risque à garantir. Prévoir une
couverture des deux logements le temps du déménagement.
• Relevé des compteurs d'eau, gaz et
électricité pour le domicile quitté et le nouveau domicile.
• Visite à la mairie du nouveau domicile pour mettre à jour l'adresse
sur les cartes d'identité et vous inscrire sur les listes électorales.
• Ne pas oublier le changement d'adresse sur la carte grise des
véhicules (en préfecture).
• Transfert des abonnements de téléphone
• Transfert des comptes bancaires.
• Instructions à la Poste pour le renvoi du courrier (n'oubliez pas
d'avertir de votre nouvelle adresse tous les organismes : impôts,
sécurité sociale, assurances, caisse d'allocations familiales…) et vos
correspondants habituels (abonnements et journaux).
• si vous emménagez dans un immeuble en copropriété, présentez-vous au
président du Conseil syndical qui est lui-même un copropriétaire.
• prise de contact avec les établissements scolaires, crèches.
La signature du compromis de vente
Lorsque le vendeur et
l'acquéreur se sont mis d'accord sur l'opération envisagée, ils doivent
matérialiser leur accord par l'établissement d'un compromis de vente qui
arrêtera les conditions de la vente tout en permettant à l'acquéreur
d'obtenir les prêts nécessaires à la conclusion de la transaction.
Qu'est ce qu'un compromis ?
Il s'agit d'une vente
ferme et définitive dont les effets sont différés dans le temps jusqu'à
la signature de l'acte notarié pour laquelle un délai est fixé.
Le compromis règle les conditions de la transaction : conditions
financières, délais, modalités d'entrée en jouissance)
Les conditions suspensives
Bien entendu, différentes conditions suspensives, dont la rédaction doit être minutieusement examinée, peuvent être prévues dans le compromis pour permettre à l'acquéreur de renoncer à son projet si l'une au moins de ces conditions n'était pas remplie (par exemple la loi prévoit que si l'acquéreur n'obtient pas le prêt dont il a besoin, il peut mettre fin à son projet d'achat sans pénalité).
Le versement de garantie
Il est d'usage que la
signature du compromis soit assortie du versement par l'acquéreur d'un
acompte sur le prix ; il s'agit d'un versement de garantie qui doit être
effectué uniquement entre les mains d'un professionnel disposant d'une
garantie financière.
Ce versement de garantie est obligatoirement encaissé ; il ne peut
s'agir d'un chèque simplement agrafé dans le dossier…
Le droit de se rétracter
Depuis la loi du 13
décembre 2000 dite « SRU », l'acquéreur non professionnel d'un bien
affecté à l'habitation bénéficie d'une protection nouvelle : un délai de
rétractation de sept jours.
L'acquéreur peut ainsi se rétracter et se libérer de tout engagement
sans avoir à se justifier. Il s'agit d'un droit d'ordre public auquel il
n'est pas possible de renoncer.
En cas de rétractation, le dépôt de garantie versé par l'acquéreur lui
est restitué sans aucune retenue dans un délai de 21 jours à compter de
la rétractation.
Le notaire, lors de la signature de l'acte de vente, devra s'assurer que
l'acquéreur a bien été en mesure d'exercer son droit de rétractation.
La vente immobilière et l'amiante
Depuis 1997, la réglementation impose au vendeur d'un
bien immobilier d'informer l'acquéreur sur la situation de bien au
regard de l'amiante. Il s'agit de mesures de protection de la population
contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante.
Le constat de recherche d'amiante est établi par un professionnel
disposant d'un agrément gouvernemental et disposant d'une assurance de
responsabilité professionnelle.
Le constat de recherche d'amiante doit porter sur les matériaux friables
(faux plafonds, flocages et calorifugeages) et sur tous les autres
matériaux susceptibles de contenir de l'amiante.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de
conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation. Pour les
matériaux friables, le résultat de cette grille d'évaluation peut
entraîner, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une
surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.
La vente immobilière et les termites
La loi du 8 juin 1999 permet au préfet de délimiter
dans chaque département des zones contaminées par les termites ou
susceptibles de l'être à court terme.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une telle zone, le
vendeur doit fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois.
L'état parasitaire est établi par un professionnel disposant d'un
agrément gouvernemental et disposant d'une assurance de responsabilité
professionnelle.
Il doit être annexé à l'acte de vente.
La présence de termites doit être signalée à la Mairie.
La vente immobilière et le plomb
Le code de la santé publique contient des mesures de
lutte contre le saturnisme par la suppression des risques
d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Le préfet a la faculté de délimiter dans chaque département des zones à
risque.
Sont concernés par cette réglementation les biens immobiliers à usage
d'habitation construits ou rénovés avant 1948 et situés dans une zone à
risque.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une telle zone, le
vendeur doit fournir un état des risques d'accessibilité au plomb.
Cet état est établi par un contrôleur technique disposant d'un agrément
gouvernemental et disposant d'une assurance de responsabilité
professionnelle. Il contient un descriptif des locaux, le résultat de
l'analyse de la concentration en plomb dans les peintures de revêtement,
la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb
et une conclusion présicant les risques d'accessibilité au plomb.
Il doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente. Le
vendeur doit en donner connaissance au préfet du département.
La vente immobilière et le mesurage des appartements
La loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » a
modifié la législation sur la copropriété des immeubles bâtis en
instaurant une obligation de mentionner la superficie des lots privatifs
de copropriété dans tout acte de vente ou avant contrat (promesse de
vente).
Cette obligation de mesurage ne concerne pas les maisons individuelles
(sauf copropriété horizontale). L'obligation de mesurage ne concerne pas
non plus les caves et les garages et les lots d'une superficie
inférieure à 8 m2 (greniers, celliers, mansardes…).
Le vendeur n'est pas obligé de recourir aux services d'un professionnel
pour faire mesurer son bien et il dispose d'une marge d'erreur de 5 %.
Attention :
- le recours à un professionnel disposant d'une assurance de
responsabilité civile professionnelle est sécurisant pour le vendeur et
vivement conseillé par les notaires
- il est risqué de se contenter de se référer à d'anciens plans,
notamment au cas où des travaux ont été réalisés dans les biens vendus ;
il est également dangereux de se référer aux plans de vente
d'appartements neufs, les critères de mesurage de la loi Carrez étant
spécifiques et différents de ceux utilisés en matière de construction
immobilière.
- En cas d'omission de la superficie, l'acquéreur peut demander la
nullité de l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois suivant
sa signature.
- En cas d'erreur dans la superficie, supérieure à 5 %, au préjudice de
l'acquéreur, celui-ci dispose d'une action en réduction du prix qui peut
être intentée pendant l'année qui suit la signature de l'acte
authentique de vente.
